REITs到底是新的机遇还是老醋换新装？

自21年6月REITs上市以来，表现相当抢眼，目前除一只外全部溢价，首创水务2021年6月21日上市，发行价3.700，最高价7.519，增长103.21%，当前价5.930。

REITs全称房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust）是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

REITs投资的底层资产需要有稳定现金流，并且已经成熟运营的项目，高集中度，强调对底层项目的控制力，以持有并对底层项目运营管理为主。收益来源主要是项目运营收益及运营收益的增长和项目资产的潜在增值。以可分配金额为基准，强制定期大比例现金分红：每年至少一次，分配比例为可供分配金额的90%以上。

REITs与ABS有什么区别？1.收益来源不同，REITs主要是以持有底层项目运营管理为主，通过底层资产的营收增长和项目增值获利。ABS主要是以设立SPV购买资产的形式持有物业项目，获得固定利息、费用、门票等（减少的可能性有，增加的可能性几乎为零）2.分配方式不同，REITs主要以收益分红为主要形式，具有浮动性，因此产品的存续期比较长；ABS主要是付息为主要形式，相对固定，期限片断，3-5年的居多。3.流动性不同，两者均可上市交易，但是REITs更偏向于股票（风险要低于股票，底层逻辑还是以债权为主）ABS则更偏向于债。

REITs给投资者提供了参与大型项目的机遇，大大降低了参与门槛，同时也盘活了这些大型优质项目的资金流问题，将成为供给侧改革的一大助力，进一步实现取之于民用之于民的愿景。这些优质项目的成长性和收益性是值得期待的，每年的强制分红和可上市交易，不仅满足了投资的收益性也保证了资产的流动性。综上所述REITs是资产配置中价值投资的不错选择。

我们拿开篇提到的首创水务来说，短短半年时间几乎翻了一倍，REITs的本质就是标的资产稳定的收益性及其资产自身的成长性，而首创水务的标的属于特许经营权，特许经营权是一种无形资产，他不仅不会增值，还会逐年摊销，那么基金净值应该之间降低才对，那么这波上涨到底是底层资产自身价值的上涨，还是由于投资者盲目跟进所导致的？

让我们陷入困惑的不是无知，而是看似正确的谬误论断。任何投资均有其独有的风险，再好的产品如果我们不能正确理解和使用，那他的风险很可能会被放大。我们在做投资时，每当要做一个决定时，得先问问自己为什么。没有绝对的好产品，只有适合自己的产品，建议客户在理财顾问的协助下进行配置。